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  • Foto do escritorRaphael Battaglia

Fundo imobiliário: como essa modalidade de investimento funciona?


Fundo Imobiliário

O investimento no setor imobiliário nacional não se limita à compra e venda ou locação de imóveis. Na verdade, quem se interessa em participar dos resultados desse segmento de mercado tem a possibilidade de fazer investimento em um fundo imobiliário (FII).


Diferentemente da aquisição direta de uma propriedade, o investidor de FIIs pode se expor a uma carteira com diversos imóveis ou títulos imobiliários. Ademais, não é necessário se preocupar com a burocracia envolvida na compra ou locação de um imóvel, o que traz maior praticidade.


Se você ainda não sabe o que é um fundo imobiliário ou como essa modalidade de investimento funciona, vale acompanhar esse artigo.

Confira!


O que é um fundo imobiliário?


O fundo imobiliário, também chamado de FII, é um veículo de investimento coletivo que integra a classe da renda variável. Encontrado na B3 (a bolsa de valores brasileira), ele geralmente pode ser acessado por qualquer investidor, bastando o interessado adquirir uma ou mais cotas.


O funcionamento desses fundos depende de uma administradora e uma gestora. A primeira fica responsável pela administração do fundo e condução de uma oferta pública inicial ou initial public offering (IPO). É por meio desse procedimento que o FII lança as suas primeiras cotas no mercado.


Já a segunda se encarrega pela gestão do patrimônio levantado nessa oportunidade e em eventuais emissões de cotas subsequentes (follow on). Cada investidor de um FII é chamado de cotista e sua participação no fundo é proporcional ao número de cotas que ele possui.


Segundo levantamento da própria B3, observa-se um aumento contínuo no número de investidores em FII desde 2018. No primeiro trimestre de 2023, havia cerca de 2,1 milhões de investidores PF (pessoa física) detendo 74% do saldo dessa modalidade de investimento.


Como os fundos imobiliários funcionam?


O funcionamento de um FII depende, essencialmente, da figura do gestor. Ele é o profissional que montará a carteira de investimento do fundo com base no patrimônio que foi reunido, visando cumprir os objetivos traçados na sua criação.


Isso significa que o gestor tomará as decisões sobre compra e venda de imóveis, locação desses bens, o investimento em certificados e títulos imobiliários, entre outras movimentações. Ele também será responsável pela adoção de estratégias para proteger os ativos do fundo e potencializar seus resultados.


Segundo a lei que regulamenta os FIIs, eles são obrigados a distribuir, no mínimo, 95% dos seus resultados semestralmente entre os cotistas. na forma de dividendos. Apesar disso, muitos FIIs se organizam para fazer uma distribuição com menor periodicidade.


Em contrapartida, cabe aos cotistas o rateio das taxas geradas, com destaque para a taxa de administração. Esse é um custo descontado mensalmente e de maneira automática do valor investido, sendo usado para remunerar os serviços de administração e gestão.


Quais são os principais tipos de FIIs?


Depois de aprender o conceito e funcionamento dos FIIs, vale conferir os principais tipos negociados no mercado. Cada fundo imobiliário disponível na B3 pode contar com uma estratégia diferente, no entanto, eles costumam ser divididos em 3 principais classificações.


São elas:


fundos de tijolo: priorizam o investimento em imóveis físicos, a exemplo de prédios e salas comerciais, galpões logísticos, agências bancárias, shopping centers, entre outros;


fundos de papel: costumam dar preferência a investimento em títulos imobiliários, como letras de crédito imobiliário (LCIs) e certificados de recebíveis imobiliários (CRIs);


fundos de fundos (FoFs): são formados por cotas de diversos outros FIIs, com o objetivo de aproveitar os resultados de diferentes gestores.


Vale dizer que nem todo o fundo de tijolo somente terá imóveis em carteira. O mesmo pode ser dito em relação aos fundos de papel ou FoFs. Na verdade, como você viu, a escolha dos ativos dependerá do gestor e de suas estratégias, sem a influência ou participação dos cotistas.


Quais são as vantagens e riscos desse investimento?


Assim como qualquer outra oportunidade presente no mercado, os fundos de investimento possuem vantagens e riscos. Conhecê-los é importante para que você possa avaliar se essa alternativa faz sentido no seu caso.

Entre as vantagens estão:


praticidade: toda a burocracia envolvida na gestão do fundo e dos ativos presentes no seu portfólio fica a cargo de um gestor profissional;


acessibilidade: o preço de uma cota é inferior ao que seria necessário para investir em todos os ativos que formam a carteira do veículo;


diversificação: embora seja possível encontrar fundos que investem em somente um ativo, é comum que o portfólio de um FII seja diversificado;


potencial de ganhos: além da possibilidade de lucrar com a valorização ou aluguel das cotas na B3, o investidor pode receber dividendos periódicos se o fundo realizar lucros.


Por outro lado, há riscos relevantes que devem ser considerados. Entre os principais, estão:


risco de mercado: a precificação das cotas fica sujeita à lei da oferta e demanda, podendo trazer lucros ou prejuízos no momento da venda;


risco de liquidez: a negociação de cotas de fundos depende da existência de interessados como contraparte, de modo que uma crise, por exemplo, pode diminuir a liquidez dessas alternativas;


risco de crédito: ainda que aconteça de maneira indireta, alguns fundos investem em títulos de renda fixa se sujeitam ao risco de seu emissor se tornar inadimplente. Já fundos de tijolo podem ter um inquilino que não paga o aluguel, por exemplo.


Como escolher um fundo imobiliário para investimento?


Agora que você já sabe as vantagens e riscos de investir em cotas de FIIs, talvez esteja se perguntando como escolher um deles para investir.


Para saber qual é a melhor alternativa para sua carteira, é necessário avaliar o seu perfil de investidor e objetivos. Esses fatores indicarão o nível de risco que você está disposto a correr e a opção mais adequada para atingir as suas metas financeiras.


Outro ponto que pode ajudar na seleção de um FII é a realização de uma análise fundamentalista. Essa é uma estratégia voltada a compreender o potencial do investimento a partir de uma leitura de seus dados financeiros e uma série de indicadores fundamentalistas.


Também é importante avaliar com atenção a chamada lâmina do fundo. Trata-se de um documento divulgado pelo ao mercado, contendo todas as informações relevantes a seu respeito. Assim, você fica ciente das suas propostas e pode embasar as suas decisões.


Conseguiu perceber como o investimento em um fundo imobiliário não é uma tarefa complicada? Se você estiver interessado nessas alternativas, não deixe de avaliar o seu perfil e objetivos, bem como realizar uma análise fundamentalista e conferir a lâmina do FII antes de investir.


Precisa de ajuda para saber mais sobre o mercado financeiro? Entre em contato com a Jobin Investimentos e conte com o suporte de um profissional qualificado!

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